366/2013 Sb.
NAŘÍZENÍ VLÁDY
ze dne 30. října 2013
o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
Vláda nařizuje k provedení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:
ČÁST DRUHÁ
ZPŮSOB VÝPOČTU PODLAHOVÉ PLOCHY
§ 2
Prostorové ohraničení bytu
Pro účely výpočtu podlahové plochy je byt, jako prostorově oddělená část
domu, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části
domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách
ohraničujících byt; obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást
bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.
§ 3
Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce
(1) Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností
bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř
bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná
plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich
povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty,
jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní
ploše bytu.
(2) Podlahovou plochu mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích
spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech místností vypočtená
způsobem stanoveným v odstavci 1 a plocha pouze dolního průmětu schodiště.
(3) V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním
prostorem schodištěm, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha
místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když
není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti,
má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud
podmínky minimální podchodné výšky nejsou splněny, započte se pouze plocha dolní
místnosti.
(4) Vypočtená podlahová plocha bytu podle odstavců 1 až 3 se uvádí v m
2
a
zaokrouhluje na jedno desetinné místo tak, že pět setin m2
a více se zaokrouhluje
směrem nahoru, k méně než pěti setinám m2
se nepřihlíží.ČÁST TŘETÍ
SPOLEČNÉ ČÁSTI NEMOVITÉ VĚCI
§ 4
Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven,
také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek,
na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo
na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice,
domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy
domu.
Společné části domu
§ 5
(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu
včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu
jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání
bytu podle § 1160
odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména
a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu,
b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových
žlabů a svodů venkovních či vnitřních,
c) komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování
pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených
se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž
jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický
celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče,
d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně
stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),
e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny
domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka
jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do
vnitřního prostoru místnosti,
f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře
z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou
vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,
g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických
zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby,
h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů
a autoplošin, vnější požární schodiště,
i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti
nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást
bytu,
j) bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty
v jednotce.
(2) Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující
byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce
uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových
úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné
či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a
dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách.
(3) Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě
a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových
krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací,
je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.
§ 6
Společnými částmi domu jsou dále
a) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro
odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů, domovní potrubí odpadních
vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí
pro odvádění dešťových vod,
b) rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem,
c) rozvody plynu až k uzávěru pro byt,
d) rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé
rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro
byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo
uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,
e) jde-li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě,
radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího
k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické
ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části,
f) protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných
částí,
g) veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako
společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky;
obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací,
h) systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do
bytu,
i) rozvody telefonu, domácí zvonek, vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných
částí domu, vjezdové závory, brány, vrata a jiné příslušenství domu, které je nezbytně
nutné k provozu domu a k užívání jednotek a z hlediska své povahy je k tomuto účelu
určeno.
ČÁST ČTVRTÁ
PODROBNOSTI O ČINNOSTECH TÝKAJÍCÍCH SE SPRÁVY DOMU A POZEMKU
Činnosti týkající se správy domu a pozemku
§ 7
Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a
technického se rozumí zejména
a) provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně
změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických
zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhrazených k výlučnému
užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků
jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné
části na vlastní náklady,
b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního
zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních
zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu,
c) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku,
d) uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně
svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební
dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda
stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.
§ 8
Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností
se rozumí zejména
a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti,
včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace
stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů1)
a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu
a pozemku z jiných právních předpisů,
b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek
jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb
a jejich vyúčtování a vypořádání,
c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření
s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek,
d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek,
které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků
jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s jinými
právními předpisy a se stanovami společenství vlastníků jednotek,
e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která
slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících
smluv,
f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.
§ 9
Neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje
nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, je
osoba odpovědná za správu domu oprávněna činit opatření ke zjednání nápravy i v případě,
že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku. Právo vlastníka jednotky činit
opatření k nápravě tím není dotčeno.
§ 10
(1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu
a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména
a) zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,
b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním
jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele
přímo,
c) pojištění domu,
d) nájmu společných částí domu a
e) zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných
částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba odpovědná za správu domu a
pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací)
stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení.
(2) Osoba odpovědná za správu domu a pozemku dohlíží na plnění uzavřených
smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany.
§ 11
Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je oprávněna, určí-li tak shromáždění
vlastníků jednotek, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé
činnosti správy domu a pozemku.
§ 12
Pro účely rozvržení příspěvků ve stejné výši na každou jednotku podle §
1180 odst. 2 občanského zákoníku se odměnami osoby, která dům spravuje, rozumí odměna
správce v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků jednotek; odměnami členů orgánů
osoby, která dům spravuje, se rozumí odměny členů volených orgánů společenství vlastníků
jednotek.
Některé další činnosti společenství vlastníků jednotek při správě domu a
pozemku
§ 13
(1) V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je
rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena
nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000 Kč, dále rozhodování o zcizení
nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje
v souhrnu 10 000 Kč; to neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí
něco jiného.
(2) V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je
rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-
li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku;
tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech,
nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.
§ 14
(1) K nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství
vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může shromáždění vlastníků jednotek
dát předchozí souhlas jen v případě, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy
domu a pozemku; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků
jednotek nepřísluší.
(2) Ke sjednání úvěru a k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k
jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy
souhlasil, je oprávněno shromáždění vlastníků jednotek dát souhlas jen pro účely
správy domu a pozemku, především pro opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby,
jejichž realizace byla schválena usnesením shromáždění vlastníků jednotek.
Hospodaření společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku
§ 15
Rozpočet na kalendářní rok, sestavený podle pravidel určených ve stanovách,
schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění
v rámci schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek.
§ 16
(1) Příjmem společenství vlastníků jednotek jsou zejména
a) příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku podle § 1180 občanského
zákoníku,
b) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků
na správu domu a pozemku podle § 1180 občanského zákoníku,
c) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami za
plnění spojená nebo související s užíváním jednotky podle § 1181 občanského zákoníku,
včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a pokuty za nesplnění povinnosti vlastníka
jednotky podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky
související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů
v domě s byty,
d) úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků jednotek,
e) penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení
povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek,
f) pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek
týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh a
g) příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství vlastníků jednotek.
(2) Příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z
nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet
společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto příjmy
a) nájemné z pronájmu společných částí domu,
b) úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami
nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně
nedoplatků z jejich vyúčtování a
c) příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro
tyto osoby.
§ 17
Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti
Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2
občanského zákoníku se rozumí zejména
a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,
b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně
provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících
k rozúčtování nákladů na teplo,
c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například
počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
d) náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení,
kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.
Předseda vlády:
Rusnok v. r.
Ministr průmyslu a obchodu:
Cieńciała v. r.